Spoluvlastnický podíl v exekuci

Dobrý den,

mám sestru, která je v exekuci. Vlastníme napůl dům po rodičích, kam jezdíme na chalupu. Chtěla jsem sestřinu půlku vyplatit, ale říkala, že mi to prodat nemůže, když je v exekuci a že to stejně půjde do dražby, tak ať počkám a koupím to v dražbě. Mě se to ale zdá dost riskantní. Sestra sice říkala, že když budu chtít, vždycky vyhraju, protože jsem spoluvlastník, teďka jsem ale četla, že podle nového zákoníku není se toho dost změnilo, tak nevím, jestli to takhle je nebo ne. Jak teď tedy můžu postupovat? Děkuji za odpověď.

Dobrý den,

píšete, že sestrou  společně vlastníte nemovitost – dům po rodičích. Bude se tedy jednat o tzv. podílové spoluvlastnictví, přičemž každý ze spoluvlastníků má ke společné věci (=domu) spoluvlastnický podíl. Jak píšete, velikost Vašich podílů je stejná, tedy každá z Vás má spoluvlatnický podíl o výši jedné poloviny. Jde o tzv. ideální podíl k celé věci, nikoli reálný ve smyslu, že třeba jedna z Vás „po dohodě vlastní“ přízemí, a druhá patro. Každý spoluvlastník má právo k celé věci a je omezen stejným právem dalších spoluvlastníků.

Zmiňujete, že sestra je v exekuci což fakticky znamená, že,  soudní exekutor vydal exekuční příkaz na její spoluvlastnický podíl. Tím se rozumí příkaz k provedení exekuce a exekutor zvolí takový způsob exekuce, který není zřejmě nevhodný, zejména vzhledem k nepoměru výše dluhů povinného(=dlužníka) a ceny předmětu, z něhož má být splnění dluhů povinného dosaženo. Např. kvůli dluhům v řádu několika tisíců korun exekutor v zásadě nemůže prodat nemovitost, pokud existuje jiný majetek, který by bylo možné postihnout.

Sestřiny dluhy jsou zřejmě vyšší, popř. nemá jiný majetek či příjem, když exekutor rozhodl v exekučním příkazu postihnout její spoluvlastnický podíl na nemovitosti. Vydání exekučního příkazu na prodej nemovitosti ještě nemusí znamenat její faktický prodej. Exekutor tím zejména zajišťuje oprávněný nárok věřitele, svým způsobem dává dlužníkovi poslední možnost, aby dluh vyrovnal a odvrátil tak prodej nemovitosti. Teprve, když nedojde k vyrovnání dluhu, po znaleckém ocenění bude nemovitost prodána; tomu předchází vydání tzv. dražební vyhlášky. Dražby můžete elektronicky sledovat na veřejně přístupném Portálu dražeb. V dražbě bude vyvolávací hodnota odpovídat dvou třetinám obvyklé tržní ceny. Dražba může proběhnout i elektronicky, na internetu.

Uvádíte, že se Vám možná koupě spoluvlastnického podílu k nemovitosti v dražbě zdá riskantní. Může to tak být.

Možnost, že levněji vydražíte sestřin spoluvlastnický podíl tu samozřejmě také ale je.

Zúčastní-li se spoluvlastník dlužníka dražby a učiní-li stejné nejvyšší podání, udělí se mu příklep. Jinak řečeno, když spoluvlastník v dražbě nabídne stejnou nejvyšší cenu za nemovitost (spoluvlastnický podíl dlužníka) jako případní další zájemci, tak bude mít přednost. V případě, že tedy učiníte sama nejvyšší nabídku nebo budete ochotna přistoupit na nejvyšší nabídnutou cenu ostatními účastníky dražby, získáte podíl na nemovitosti Vy. Pro úplnost dodáváme, že zákonné předkupní právo bude účinné pouze do konce tohoto roku, poté zanikne.

Zajímavostí je tzv. předražek. V dražbě vydraží nemovitost za nejvyšší cenu tzv. vydražitel. Do 15 dnů od usnesení o příklepu, může někdo jiný nabídnout, že vydraží nemovitost za cenu o čtvrtinu vyšší, než bylo nejvyšší podání (tzv. předražek). Vydražitel ovšem bude moci cenu nejvyššího předražku dorovnat, a tak má v této fázi jistou výhodu.

Nicméně v případech dražeb spoluvlastnických podílů se staly již případy, že byly vydraženy spekulanty. Na první dojem nesmyslná koupě ideální poloviny domu, přestože tam stále bydlí cizí lidé=spoluvlastníci dlužníka. Ovšem vydražitelé jako noví spoluvlastníci mají právo k celé věci, jinými slovy mohou (nebo jejich spolubydlící, což může být kdokoliv) užívat celý byt, všechny místnosti a prostory, doslova společně s původními spoluvlastníky – viz úvodní odstavec této odpovědi. A pak takoví spekulanti dosáhli toho, že původní majitelé jim ještě „rádi“ pod cenou prodali svůj spoluvlastnický podíl a odstěhovali se.

Dále je variantou se ještě před dražbou, tj. co nejdříve, se sestrou obrátit na exekutora s návrhem na prodej/odkoupení mimo exekuční dražbu. Tzv. prodej z volné ruky. Musíte v takovém případě počítat, že Vy jako kupující zaplatíte obvyklou tržní cenu dle znaleckého posudku. Kromě exekutora s tímto postupem musí souhlasit věřitel (příp. další přihlášení věřitelé). Pro exekutora, resp. věřitele tato možnost může být zajímavá, jelikož budou mít jistotu, že nemovitost bude prodána za plnou cenu. Tento postup je vhodný zejména v případě, že sestra nemá jinou exekuci.

S pozdravem

Tým Dluhového labyrintu

Publikováno 24.5.2014