Současný Občanský zákoník taxativně uvádí důvody, při kterých může dát pronajímatel výpověď nájemníkovi z bytu. Rozlišují se důvody s přivolením soudu a bez přivolení soudu. Nový Občanský zákoník toto rozlišení zcela zruší. Zavádí také nový důvod k výpovědi – a to při porušení zvlášť závažným způsobem. V tomto případě není zachována tříměsíční výpovědní lhůta a nájemník musí nájem opustit do jednoho měsíce od ukončení. Jaké další změny nový Občanský zákoník přinese?

Současný stav – do 31.12. 2013

Dle aktuálně platného občanského zákoníku (z.č.40/1964 Sb.) je pronajímatel oprávněn dát výpověď pouze na základě některého z důvodů, které jsou v občanském zákoníku přímo uvedeny (§711 a §711a). Jedním z nich je právě neplacení nájemného a služeb s nájmem souvisejících. Jedná se o výpovědní důvod bez přivolení soudu. Postačuje, když nájemník nezaplatí nájemné a úhradu za plnění poskytovaná s užíváním bytu ve výši odpovídající trojnásobku měsíčního nájemného a těchto úhrad.

S ukončením nájemního vztahu výpovědí úzce souvisí právě i problematika bytových náhrad – tedy náhradního bytu nebo náhradního ubytování, které v současnosti musí s ohledem na důvod výpovědi pronajímatel nájemníkovi zajistit (nikoliv zaplatit!).

Víte, že...

• nájemci musí být doručena písemná výpověď
• ve výpovědi musí být uveden důvod výpovědi, informace o tříměsíční výpovědní lhůtě (§ 710 odst. 2) a poučení nájemce o možnosti podat do 60 dnů žalobu na určení neplatnosti výpovědi k soudu
• nájemce je povinen byt vyklidit do 15 dnů ode dne zajištění přístřeší, přístřeším se rozumí dočasné ubytování do doby, než si nájemce opatří řádné ubytování a prostor k uskladnění jeho bytového zařízení a ostatních věcí domácí a osobní potřeby, nejdéle však na dobu 6 měsíců

Pokud nezaplatí nájemce nájemné nebo úhradu za plnění, poskytovaná s užíváním bytu do pěti dnů po její splatnosti, je dle §697 Občanského zákoníku povinen zaplatit pronajímateli poplatek z prodlení. Dle § 2 nařízení vlády č. 142/1994 Sb. v platném znění výše poplatku z prodlení činí za každý den prodlení 2,5 promile dlužné částky, nejméně však 25 Kč za každý i započatý měsíc prodlení.

Příklad

 Pan Petr neplatil déle jak tři měsíce nájemné a služby. Jeho pronajímatel mu zaslal výpověď dle §711 Občanského zákoníku. Po uplynutí tříměsíční výpovědní doby pana Petra písemně informoval, že pro něj rezervoval ubytování na blízké ubytovně a tím splnil svou povinnost zajistit mu přístřeší. Zároveň jej upozornil, že pokud neopustí byt dobrovolně, podá na něj žalobu na vyklizení bytu.

Stav dle nového Občanského zákoníku – od 1.1. 2014

V novém občanském zákoníku již nebudou rozlišovány výpovědní důvody s přivolením soudu a bez přivolení soudu jako tomu je dosud, tzn., že v zákoně bude pouze uveden okruh výpovědních důvodů. Tříměsíční výpovědní doba se sice nemění, ale nově bude moci pronajímatel uplatnit výpověď pro porušení zvlášť závažným způsobem – což je právě nezaplacení nájemného a nákladů na služby za dobu alespoň tří měsíců. U tohoto typu výpovědi není zachována tradiční tříměsíční výpovědní doba – majitel má právo vypovědět nájem bez výpovědní doby. Nájemce bude muset byt opustit do jednoho měsíce od skončení nájmu. Ještě před doručením výpovědi však musí pronajímatel vyzvat nájemce, aby v přiměřené době odstranil své závadné chování, popřípadě odstranil protiprávní stav, jinak se k výpovědi nebude přihlížet.

Výraznou změnou je rovněž absence bytových náhrad – tzn., že v případě výpovědi ze strany pronajímatele už nebude jeho povinností opatřit nájemci bytovou náhradu a to ani přístřeší!

Podle nového občanského zákoníku bude moci nájemník z důvodu neplacení nájemného a úhrad za služby dostat výpověď bez výpovědní doby. Zároveň nebude mít nárok na žádnou bytovou náhradu. Výpověď musí být písemná a pronajímatel v ní musí uvést, v čem spatřuje zvlášť závažné porušení nájemcovy povinnosti. Před zasláním výpovědi musí pronajímatel zaslat nájemci výzvu k nápravě.

Příklad

 Pokud by pan Petr měl dluh na nájemném a službách ve výši minimálně trojnásobku měsíčních plateb v roce 2014, mohl by mu pronajímatel dát výpověď bez výpovědní doby, jestliže by jej předtím vyzval k nápravě. Zároveň by pan Petr musel opustit byt do jednoho měsíce od skončení nájmu. Majitel by neměl povinnost zajišťovat mu jakékoliv náhradní bydlení včetně přístřeší.

Publikováno 13.7.2013